Meublé de tourisme : réglementation, fiscalité et obligations en 2026

Louer un logement sur Airbnb, Booking ou Abritel relève du régime du meublé de tourisme, que la loi du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », a profondément remanié : déclaration généralisée, nouvelles amendes, pouvoirs accrus des communes et des copropriétés, exigences de performance énergétique et fiscalité moins favorable. Voici les règles en vigueur au 2 octobre 2026, textes à l'appui.

Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?

C'est une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Un même client ne peut pas y séjourner plus de 90 jours consécutifs (article D. 324-1 du même code). La chambre d'hôtes est un autre régime : une chambre chez l'habitant, avec petit-déjeuner, dans la limite de cinq chambres et quinze personnes.

Le classement, d'une à cinq étoiles, est facultatif. Il est prononcé après la visite d'un organisme accrédité, selon une grille établie par Atout France, pour cinq ans. Il compte surtout pour l'impôt : voir la partie fiscale.

Déclarer son meublé et obtenir un numéro

• Aujourd'hui : les règles de votre commune s'appliquent. Un meublé qui n'est pas votre résidence principale se déclare en mairie (formulaire Cerfa n° 14004) ; dans les communes qui ont instauré un numéro d'enregistrement, en général en zone tendue, la déclaration se fait sur leur téléservice et vise aussi la résidence principale.
• À l'ouverture du téléservice national, annoncée pour le quatrième trimestre 2026 et géré par la Direction générale des entreprises : la déclaration deviendra obligatoire dans toutes les communes, pour tout meublé de tourisme, résidence principale comprise. Le loueur indiquera s'il s'agit de sa résidence principale et devra pouvoir le prouver, notamment par un avis d'impôt sur le revenu établi à l'adresse du logement. Les titulaires d'un numéro communal disposeront de plusieurs mois pour passer au téléservice national.
• Sur les annonces : le numéro doit figurer sur toute annonce. Les plateformes doivent le publier, et transmettre aux communes le nombre de nuitées louées.

Résidence principale : 120 jours par an, voire 90

Votre résidence principale, c'est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an, peut être louée en meublé de tourisme sans autorisation de changement d'usage, dans la limite de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par une délibération motivée. Elle peut aussi vous demander le nombre de jours loués jusqu'au 31 décembre de l'année suivante : vous avez un mois pour répondre. Les plateformes doivent retirer de la location une résidence principale qui a atteint le plafond, dès qu'elles en ont connaissance.

Résidence secondaire : le changement d'usage

Louer en meublé de tourisme un logement qui n'est pas votre résidence principale constitue un changement d'usage (article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation). Le régime d'autorisation préalable s'applique dans les communes dont la liste est fixée par décret, en zone tendue, et peut être étendu à d'autres communes par délibération motivée. L'ancien critère automatique des communes de plus de 200 000 habitants a disparu : vérifiez auprès de votre mairie, plusieurs grandes villes appliquent ce régime.

• L'autorisation peut être subordonnée à une compensation : transformer en logement un local d'une autre nature.
• La commune peut délivrer des autorisations temporaires, d'une durée identique pour tous et inférieure à cinq ans, et fixer un nombre maximal d'autorisations ou une part maximale de logements loués en meublé de tourisme.
• Depuis le 21 novembre 2024, une nouvelle autorisation suppose un DPE classé entre A et E, puis entre A et D à partir du 1^er janvier 2034 (en métropole).

En copropriété : ce que l'assemblée générale peut décider

• Le règlement de copropriété peut désormais être modifié pour interdire les meublés de tourisme à la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix, au lieu de l'unanimité, à deux conditions : la mesure ne vise que les lots d'habitation qui ne sont pas des résidences principales, et le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. Le Conseil constitutionnel a validé cette règle le 19 mars 2026.
• Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui inscrit un point d'information à la prochaine assemblée générale.
• Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent autoriser ou interdire expressément la location en meublé de tourisme.

DPE : un calendrier propre aux meublés de tourisme

Outre l'exigence de classe A à E pour les nouvelles autorisations de changement d'usage, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront atteindre, au 1^er janvier 2034, le niveau de décence exigé des locations de longue durée : classe A à D en métropole. Le maire pourra alors demander le DPE, à fournir sous deux mois. Voir notre article sur le DPE et les passoires thermiques.

Fiscalité : micro-BIC ou régime réel

Les loyers d'un meublé de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous un plafond de recettes, le micro-BIC s'applique avec un abattement forfaitaire, d'au moins 305 € :

• La loi Le Meur a supprimé l'ancien abattement de 71 % des meublés classés, à partir des revenus de 2025. Au-delà du plafond pendant deux années consécutives, ou sur option, le régime réel s'applique, avec la déduction des charges et l'amortissement du logement : comparez les deux avec notre simulateur LMNP.
• Prélèvements sociaux : 18,6 % sur le bénéfice à partir des revenus de 2025. Si vos recettes dépassent 23 000 € par an, la location à une clientèle de passage vous affilie à la sécurité sociale des indépendants : vous payez alors des cotisations sociales à la place.
• Taxe de séjour : les plateformes qui encaissent le paiement la collectent et la reversent ; pour une réservation en direct, c'est à vous de le faire.
• CFE : le loueur en meublé y est soumis. La location d'une partie de sa propre habitation en est exonérée, sauf délibération contraire de la commune, et aucune cotisation minimum n'est due si les recettes ne dépassent pas 5 000 €.
• TVA : la location est exonérée, sauf si vous fournissez au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil).

Les sanctions

Et ensuite ?

Deux échéances à surveiller : l'ouverture du téléservice national, annoncée pour le quatrième trimestre 2026, qui rendra la déclaration obligatoire partout ; et le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et en cours d'examen à l'Assemblée nationale, qui n'est pas en vigueur. Nous mettrons cet article à jour à chacune d'elles.

Questions fréquentes

Dois-je déclarer ma résidence principale louée sur Airbnb ?

Pas encore partout. Aujourd'hui, seulement si votre commune a instauré un numéro d'enregistrement. À l'ouverture du téléservice national, annoncée pour le quatrième trimestre 2026, la déclaration deviendra obligatoire dans toutes les communes, résidence principale comprise.

Combien de jours puis-je louer ma résidence principale ?

120 jours par année civile au plus, ou moins si votre commune a abaissé ce plafond, jusqu'à 90 jours au minimum.

Quelle amende en cas d'oubli de déclaration ?

Là où la déclaration est obligatoire, jusqu'à 10 000 €, prononcée par la commune ; jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou de faux numéro.

Ma copropriété peut-elle interdire la location en meublé de tourisme ?

Oui, à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, pour les lots qui ne sont pas des résidences principales, si le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots d'habitation.