Annexes obligatoires au bail d'habitation : la checklist complète 2026

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Lors de la signature d'un bail d'habitation (logement nu ou meublé à titre de résidence principale), le contrat type imposé par la loi ALUR ne se suffit pas à lui-même. En application de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation légale de joindre un ensemble d'annexes obligatoires sous peine de nullité de certaines clauses, de sanctions financières ou de révision du loyer à la baisse.

1. Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) obligatoire

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) regroupe l'ensemble des expertises techniques obligatoires réalisées par un diagnostiqueur certifié. Il doit impérativement être remis au locataire lors de la signature du bail :

• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : obligatoire pour tous les logements chauffés. Depuis 2021, il est pleinement opposable. En 2026, les logements classés F et G ont leurs loyers bloqués, et les logements classés G dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an sont déclarés non décents à la location.
• Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) : obligatoire pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949. Sa durée de validité est de 6 ans pour la location si des traces de plomb sont révélées, ou illimitée si aucune concentration supérieure à 1 mg/cm² n'est constatée.
• L'état de l'installation intérieure d'électricité : obligatoire si l'installation électrique a plus de 15 ans. Validité : 6 ans.
• L'état de l'installation intérieure de gaz : obligatoire si l'installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité remonte à plus de 15 ans. Validité : 6 ans.
• L'État des Risques et Pollutions (ERP) : informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et radon. Il doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature du bail.
• Le diagnostic bruit (PEB) : obligatoire si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit d'un aéroport.

2. La notice d'information relative aux droits et obligations

Instaurée par le décret n° 2015-587, la notice d'information normalisée rappelle les droits et obligations des deux parties (locataire et propriétaire bailleur), ainsi que les voies de recours et règles de conciliation en cas de différend.

Elle aborde notamment la fixation et la révision du loyer (indice IRL), le paiement des charges locatives, les réparations à la charge du locataire versus du propriétaire (décret 87-712), et les règles d'expulsion ou de préavis. Cette notice doit être obligatoirement jointe à chaque nouveau contrat de bail de résidence principale.

3. L'état des lieux d'entrée et la grille de vétusté

Établi de manière contradictoire lors de la remise des clés, l'état des lieux d'entrée est une annexe indissociable du bail :

• Il doit décrire minutieusement l'état de chaque pièce, des revêtements, des équipements sanitaires et des ouvrants.
• Grille de vétusté facultative mais recommandée : pour éviter tout conflit lors du départ du locataire, les parties peuvent convenir d'annexer une grille de vétusté fixant la durée de vie théorique et le taux d'abattement annuel des équipements (ex. peintures : 7 ans, moquette : 5 ans, électroménager : 8 ans).

4. L'inventaire et état détaillé du mobilier (bail meublé)

Pour toute location meublée, l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 impose d'équiper le logement d'un mobilier minimum obligatoire défini par le décret n° 2015-981 (literie complète avec couette, volets ou rideaux occultants dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager).

Un inventaire chiffré et détaillé précisant l'état d'usage de chaque meuble et équipement doit être signé par les deux parties et annexé au contrat de location. L'omission de cette annexe peut conduire à la requalification judiciaire du bail meublé en bail nu, avec des conséquences fiscales désastreuses (perte du statut LMNP et de l'amortissement).

5. L'extrait du règlement de copropriété

Lorsque le bien loué est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le bailleur a l'obligation de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant :

• La destination de l'immeuble (habitation bourgeoise exclusive ou mixte).
• L'usage des parties privatives et communes (interdiction d'encombrement des paliers, stationnement, local vélo/poussette).
• La quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

6. Tableau récapitulatif des annexes et durées de validité

7. Quelles sanctions en cas d'annexe manquante ou périmée ?

Négliger les annexes au contrat de location n'est pas anodin. Les conséquences juridiques et financières sont sévères :

• Diminution du loyer : en cas d'absence d'information sur la surface habitable (loi Boutin) ou de vice sur le DPE, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour exiger une baisse proportionnelle du loyer.
• Requalification du bail meublé en bail nu : en l'absence d'inventaire conforme, le bailleur perd l'ensemble des avantages fiscaux du régime LMNP (amortissements déductibles) et se voit imposer un bail de 3 ans au lieu d'un an.
• Dommages et intérêts pour vice du consentement : si l'absence d'ERP ou de diagnostic plomb cause un préjudice au locataire, la responsabilité contractuelle du bailleur est automatiquement engagée.